I danni da umidità in un condominio possono comportare dei problemi significativi, sia dal punto di vista strutturale che per la salute degli abitanti. Quando si verificano fenomeni come l’umidità di risalita, pertanto, è essenziale comprendere le responsabilità delle parti coinvolte e le possibilità di risarcimento. In generale, se i danni da umidità provengono da parti comuni dell’edificio, il condominio è tenuto a risarcire i danni al proprietario dell’appartamento danneggiato. Il seguente articolo esplora cause e conseguenze dell’umidità di risalita e fornisce una breve guida per fare chiarezza sulle responsabilità e sulle modalità di risarcimento previste in caso di danni da umidità nei condomini.

Danni da umidità di risalita in condominio: cause e responsabilità

Umidità di risalita, muffe e condense sono problemi molto comuni legati agli eccessivi livelli di umidità, e si tratta di fenomeni che possono risultare gravemente dannosi per la struttura degli edifici e per la salute delle persone che ci vivono. Per questo motivo, è importante monitorare i livelli di umidità, tenere sotto controllo lo stato delle pareti e del soffitto e garantire una buona circolazione dell’aria in ogni stanza. Tra le problematiche più diffuse nei condomini, soprattutto nei piani bassi e nei seminterrati, si trova l’umidità di risalita.

L’umidità di risalita è un fenomeno che si verifica quando l’acqua presente nel terreno risale all’interno di un edificio attraverso i pori e i capillari presenti nei materiali da costruzione. Le cause possono essere diverse, ma solitamente l’umidità di risalita è dovuta alla mancanza di una barriera efficace contro l’acqua nel terreno o a un sistema di drenaggio inadeguato intorno all’edificio. Questo fenomeno può provocare vari problemi, tra cui:

  • formazione di macchie: le macchie da umidità sono causate dalla penetrazione dell’acqua all’interno delle pareti. Se ignorate, possono essere persistenti e richiedere trattamenti specifici per la rimozione;
  • deterioramento dei materiali da costruzione: l’umidità può causare il deterioramento dei materiali da costruzione come il legno, il gesso, il cemento o i mattoni. Questo può portare al distacco dell’intonaco, alla formazione di crepe o alla deformazione delle strutture, intaccando la stabilità e la sicurezza delle stanze;
  • proliferazione di muffe e funghi: l’umidità favorisce la crescita di muffe e funghi, soprattutto in ambienti scarsamente ventilati;
  • rischi per la salute umana: la presenza di muffe e di ambienti particolarmente umidi può causare problemi di salute come allergie, asma e altre malattie respiratorie.

Se, vivendo nei piani bassi di un condominio, dovesse capitare di notare la formazione di condensa o la proliferazione della muffa sui muri e sul soffitto, è probabile che si tratti di umidità di risalita. In questo caso, di chi sono le responsabilità? Chi paga i danni? Innanzitutto, la prima mossa consiste nell’identificare l’effettiva causa dell’alto livello di umidità. 

Una volta individuata l’umidità di risalita come principale origine dei danni (e, quindi, escluse altre cause come perdite o danni agli impianti e alle tubature, o l’umidità da costruzione tipica degli edifici nuovi), è possibile valutare le responsabilità. La legge a riguardo è molto chiara: quando l’umidità proviene da parti comuni dell’edificio, il condominio deve assumersi la responsabilità pagando i danni al proprietario dell’appartamento in cui sono stati riscontrati i problemi.

I condomini, per legge, sono tenuti ad effettuare i dovuti lavori di coibentazione (isolamento termico) che consentono di prevenire ed evitare fenomeni come l’umidità di risalita e, in generale, devono mantenere le “cose comuni” in condizioni tali da non arrecare danni a nessuno. Siccome il suolo e il sottosuolo sono considerati delle parti comuni, nel caso in cui non vengano svolti (o non vengano svolti adeguatamente) i lavori di manutenzione e di isolamento, il condominio è da considerarsi responsabile e pertanto ha l’obbligo di risarcire i proprietari degli appartamenti che hanno subito danni. 

In generale, a meno che sia possibile provare che l’umidità di risalita sia stata causata da un evento imprevedibile (come un’alluvione, un terremoto o un altro avvenimento estremo), la responsabilità è del condominio.

Umidità di risalita in condominio: chi paga i danni?

In particolare, ecco i principali danni da umidità di risalita in condominio per cui è possibile ottenere il risarcimento: 

  • danni riguardanti la casa: il condominio è tenuto a risarcire i danni riguardanti la struttura e i muri. Ad esempio, deve provvedere al ripristino dei muri danneggiati e al rifacimento dell’intonaco;
  • danni riguardanti le persone: non solo i danni agli edifici, ma anche i danni fisici che le persone riscontrano a causa della prolungata esposizione ad un ambiente troppo umido e pericoloso devono essere risarciti, come stabilito da una sentenza della Cassazione del 2021 (Cass. Ord. N. 19253 del 07/07/2021).

Ma come vengono ripartite le spese? È molto semplice: tutti i condomini, compreso chi ha subito i danni, devono dividersi le spese in base alle quote millesimali di proprietà. La richiesta per il risarcimento danni deve essere inviata tramite PEC o lettera raccomandata all’amministratore del condominio. Qui bisogna segnalare e quantificare i danni subiti a causa dell’umidità di risalita ed elencare i lavori necessari per ripristinare le condizioni di salubrità e sicurezza. Si consiglia di aggiungere alla richiesta una perizia eseguita da un tecnico competente, in modo da evitare obiezioni o ricorsi da parte dei condomini. In caso di mancanza di risarcimento, chi ha subito un danno da umidità nel condominio può procedere all’instaurazione di una causa civile. 

In conclusione, la gestione e la soluzione dei danni da umidità in un condominio richiedono un’attenta analisi delle cause e l’adozione di misure correttive adeguate. Prima di agire con una richiesta di risarcimento o di giungere a conclusioni affrettate, è consigliabile consultare un professionista qualificato per valutare la situazione, individuare le cause e suggerire le soluzioni più adeguate alla riparazione dei danni e alla prevenzione contro i futuri problemi di umidità.

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